Investire in immobili

Investire in immobili è uno dei tanti modi per investire i propri risparmi. In Italia per tradizione o cultura, investire in immobili assume un valore speciale. Circa il 73% della popolazione possiede almeno una casa di proprietà. Il dato svetta nella classifica mondiale. Nella nostra tradizione investire in immobili e possedere un’abitazione rappresenta un elemento di sicurezza e stabilità.

Per la maggioranza degli italiani il mattone rappresenta l’investimento sicuro, un bene rifugio per eccezione. 

In realtà investire in immobili, eccezione fatta per la propria abitazione, dovrebbe essere trattato come un qualsiasi investimento finanziario dal quale trarre rendita e beneficio.

Investire in immobili è un modo per diversificare il proprio patrimonio complessivo, rappresenta un asset come tutti gli altri, non certo privo di rischi.

Se hai deciso di investire in immobili allora per prima cosa presta attenzione a questi punti:

  • Posizione geografica dell’immobile: il valore reale gli immobili negli ultimi 25 anni è sceso mediamente del 15%. Ciò significa che chi ha investito in immobili non ha protetto il proprio capitale dall’inflazione. La posizione dell’immobile è fondamentale, se nelle grandi città il valore immobiliare è rimasto più o meno costante in alcune aree geografiche è crollato.
  • Tasse: investire in immobili significa affrontare l’oneroso aspetto fiscale. Imposte come Imu, Tasi, Cedolare secca, possono avere un impatto significativo.
  • Affitto: gli inquilini morosi rappresentano un tasso d’insolvenza piuttosto elevato, per contro gli strumenti legali utilizzabili dai proprietari a fronte di morosità sono limitati.
  • Liquidità: L’investimento in immobili è per definizione poco liquido o addirittura illiquido. Vendere un immobile richiede tempo con costi indiretti di intermediazione onerosi.
  • Diversificazione: è la regola aurea. È necessario diversificare i propri investimenti in diverse asset class d’investimento, e questo per evitare di ritrovarci troppo esposti in caso di crisi del settore. 

Comprare un immobile per rivenderlo

Comprare un immobile per rivenderlo significa che acquisto un immobile a un prezzo basso e rivendo ad un prezzo alto. Si parla in questo di: speculazione sul prezzo.

Girando in internet troviamo mille esempi che ci parlano di quanto sia facile la speculazione immobiliare. Di quanto sia facile acquistare ad un prezzo basso e rivendere ad un prezzo più alto.

Ma ti assicuro che non è affatto un gioco da ragazzi. Stiamo parlando di un’attività impegnativa che implica conoscenza del settore e va svolta con attenzione e competenza. Per ridurre al minimo i rischi legati a questo tipo d’investimento, considera questi aspetti:

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  • Scegli la posizione dell’immobile: investi in una zona in cui ci sono richieste di acquisto. Come ad esempio centri storici delle città, o zone residenziali ben servite con una buona urbanizzazione.
  • Attenzione ai costi ristrutturazione e finitura: la spesa di acquisto non tiene conto solo del prezzo dell’immobile, ma anche degli eventuali costi di ristrutturazione, di completamento e di compravendita.
  • Affidati ad un avvocato specializzato: se non sei esperto di trattative immobiliari, cerca il supporto di un ottimo avvocato specializzato nel settore degli immobili per la parte contrattuale e normativa. Questo evita di ritrovarti poi con problemi infiniti.

Comprare un immobile per affittarlo

Comprare un immobile per affittarlo è un modo per ottenere una rendita, e la rendita è data dall’affitto.

Volendo ottenere una rendita è importante saperla calcolare per verificare che questa sia coerente con l’investimento. È curioso sapere che la maggior parte dei proprietari di un immobile non conoscono la rendita del proprio immobile. Allora come calcolarla? Procuriamoci questi dati:

  • la rendita lorda annua, ovvero la somma degli affitti annui che percepiamo dal nostro inquilino;
  • il prezzo di mercato, ovvero il prezzo a cui oggi potremmo vendere il nostro immobile nel mercato trasformando l’immobile in denaro;
  • le spese e tutti i costi ordinari e straordinari, che siamo chiamati a sostenere per mantenere l’immobile in buono stato di conservazione;
  • le tasse che siamo chiamati a pagare annualmente per la proprietà del nostro immobile, oltre alla tasse che paghiamo sull’affitto (cedolare secca).

Ora sottraendo alla rendita lorda, le tasse e i costi, otteniamo la rendita netta. Dividendo poi la rendita netta per il prezzo di mercato, otteniamo la rendita percentuale del nostro investimento immobiliare.

Generalmente una rendita sotto il 2% è da considerarsi poco interessante, soprattutto in considerazioni dei rischi connessi ad un investimento immobiliare.

Attenzione infine al pericolo della rendita negativa. Avere un immobile a rendita e non ottenerla, si traduce in costi da sopportare annualmente che finiranno per assorbire liquidità destinata ad altri investimenti.

Investire in una casa da ristrutturare

La ristrutturazione come investimento ha l’obiettivo di acquistare un immobile da ristrutturare per renderlo vivibile e fonte di guadagno.

Quando si è alla ricerca di un immobile da ristrutturare ad uso investimento, è fondamentale sceglierlo con cura, valutarne la zona e l’andamento del mercato immobiliare.

La solo ristrutturazione non rende per forza l’immobile appetibile e soprattutto rivendibile. Oltre alla location, è importante la dimensione. La metratura contenuta rappresenta un parametro da non sottovalutare, da un un lato consente di contenere i costi di ristrutturazione e dall’altro facilita la vendita.

Altro aspetto importante nell’investire in una casa da ristrutturare è lo stato dell’immobile, struttura, impianti, tetto, bagni etc..

Comprare un immobile da ristrutturare potrebbe sembrare un’operazione molto onerosa, e adatta solo a chi ha a disposizione una notevole liquidità. Invece i bassi tassi di interesse sui mutui, e le agevolazioni fiscali legate a manutenzioni straordinarie e riqualificazione energetica, possono rendere questa possibilità accessibile e conveniente.

Il Superbonus 110% ad esempio “eleva al 110%l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici” (fonte Agenzia delle Entrate).

Va precisato che gli aspetti legati alle detrazioni fiscali sono molto complessi. È importante, prima di acquistare l’immobile, valutare bene tutte le possibili agevolazioni applicabili al progetto.

Nell’investimento in una casa da ristrutturare il passo fondamentale è definire il budget di spesa della ristrutturazione. Questo per garantire una buona ristrutturazione, di qualità, che sia compatibile con la propria disponibilità finanziaria. Sia che si attinga a liquidità propria o che si acceda ad un mutuo.

L’investimento in una casa da ristrutturare può garantire dunque un buon risparmio rispetto all’acquisto di un immobile già pronto per essere abitato.

Investire comprando all’asta

Di sicuro acquistando una casa all’asta avrai la possibilità di risparmiare del denaro pagando l’immobile ad un prezzo inferiore rispetto al mercato.

Ma attenzione, il meccanismo delle aste va ben compreso per evitare di ritrovarsi con dei guai da gestire.

Il prezzo base, è il prezzo minimo dal quale partirà l’asta. Questo verrà determinato da una perizia, che sarà consultabile da chiunque ne abbia interesse. 

La perizia contiene i dettagli dell’immobile: metratura, planimetria, dati catastali, stato dei locali e degli impianti, vincoli o abusi edilizi, morosità nel caso si tratti di un appartamento in un condominio.

Tutti dati importanti che oltre a determinare il prezzo di partenza dell’asta permettono all’acquirente di verificare le condizioni dell’immobile. Sia per determinarne lo stato di conservazione, che per verificarne dettagli quali presenza di inquilini, esistenza di usufrutti o altri diritti reale sull’immobile.

Conclusa la perizia si potrà consultare l’avviso d’asta nel quale saranno indicati:

  • luogo e data dell’asta;
  • termine per la presentazione l’offerta;
  • prezzo base;
  • importo della cauzione;
  • rilancio minimo tra un’offerta e l’altra;
  • sito per poter consultare la perizia;
  • tipo di asta (con o senza incanto).

È fondamentale in un asta giudiziaria verificare alcuni aspetti come la proprietà, gli abusi, i gravami: sull’immobile gravano diritti di terzi?

Comprare casa all’asta conviene dal punto di vista del risparmio, potresti aggiudicarti l’immobile ad un prezzo sicuramente inferiore rispetto al mercato. A patto che ti informi bene e verifichi tutti i dettagli importanti dell’acquisto in asta. Fatti supportare da un professionista esperto in aste.

In linea generale, investire in immobili può rappresentare un opportunità, se ben diversificata all’interno del patrimonio, e pesata per i rischi connessi all’investimento immobiliare.

Anche se nel pensiero comune investire in immobili è ritenuto sicuro, è tutt’altro che un investimento privo di rischio e per questo va ponderato e verificato. Per questo ricordati:

  • valuta i tuoi immobili, il complesso degli immobili dovrebbe essere una parte non eccessiva del patrimonio complessivo;
  • acquista i tuoi immobili in zone storiche o in aree ben urbanizzate e con buoni piani di sviluppo;
  • valuta bene la rendita per non finire in negativo, trasformando l’immobile in un costo anziché un investimento.
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