Inquilino moroso, ecco come tutelarsi

Ogni qualvolta, un proprietario dà in locazione un suo immobile viene assalito dal timore che l’inquilino non paghi regolarmente l’affitto, che sia un inquilino moroso. Paura più che legittima specialmente in questo periodo di difficoltà economica.

In questo breve approfondimento trovi dei consigli utili su come comportarti nel caso un tuo inquilino non sia regolare nel pagamento della pigione o se non paga affatto, affrontando i seguenti temi:

  • quando si verifica la morosità;
  • risoluzione del contratto;
  • possibilità di sfratto;
  • diritti dell’inquilino in caso di sfratto;
  • cosa accade se l’inquilino sana la sua posizione.

Quando si verifica la morosità

Uno degli obblighi del conduttore è il pagamento di un canone di locazione stabilito e dichiarato nel contratto di affitto, come è dovere del locatore pretenderne il pagamento come sancito dalla legge sulle locazioni e dal codice civile.

[…] il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile.

art. 5 legge 392 del 1978

Pertanto superati i venti giorni di ritardo del pagamento del canone di locazione, anche di una sola rata, o quando l’ammontare delle spese condominiali superi il valore di due mensilità del canone, l’inquilino diventa moroso e il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto.

Ti ricordo che nel contratto di locazione, se redatto in modo appropriato, c’è scritto tutto ciò che devi sapere in merito, ad esempio in ogni contratto trovi un articolo che recita più o meno così:

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato o ritardato pagamento, totale o parziale, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari a due mensilità del canone), costituisce in mora il Conduttore, e darà diritto al Locatore di chiedere la risoluzione del contratto, come per legge, oltre al risarcimento degli eventuali danni.

Risoluzione del contratto

Come previsto dall’articolo di legge sopra citato, l’omesso pagamento del canone entro i termini stabiliti, costituisce motivo di risoluzione del contratto di locazione per morosità dell’inquilino.

Questo però è più facile a dirsi che a farsi.

Non è che puoi andare dal tuo inquilino e dire: ” Visto che sei in ritardo col pagamento del canone da domani sei fuori, devi lasciare libero l’appartamento”.

No! Se in alcuni paesi del mondo questo è possibile, in Italia no, perché la legge cerca di tutelare sempre la parte più debole.

Allora cosa puoi fare per giungere alla risoluzione del contratto?

Come prima cosa devi inviare, per posta raccomandata con ricevuta di ritorno, al tuo inquilino moroso, una lettera di diffida nella quale lo solleciti a pagare i canoni arretrati e/o di lasciare libero l’immobile entro e non oltre un tot di giorni (solitamente 15) dal suo ricevimento. In essa devi specificare anche che in caso di inottemperanza sarai costretta a ricorrere alle vie legali e procedere con lo sfratto.

Possibilità di sfratto

Lo sfratto per morosità è una procedura legale che permette al proprietario di ottenere il rilascio e la riconsegna, da parte di un inquilino moroso, dell’immobile.

Per poter avviare una procedura di sfratto occorrono alcuni presupposti essenziali e l’iter deve essere seguito in un certo modo.

I presupposti indispensabili sono due:

  1. il contratto di locazione stipulato nel rispetto delle normative e registrato;
  2. si deve dimostrare il mancato pagamento del canone o degli oneri accessori, da parte del conduttore.

Se sei in possesso di questi due presupposti, puoi procedere con lo sfratto seguendo la seguente procedura:

  1. Devi inviare la lettera di diffida all’inquilino.
  2. Devi incaricare un avvocato ad avviare le pratiche di sfratto.
  3. Questo intima lo sfratto per morosità al conduttore, richiede decreto ingiuntivo e fa richiesta di citazione per la convalida dello sfratto presso il tribunale competente.
  4. L’inquilino moroso viene invitato a comparire davanti al Giudice e gli viene notificata la data fissata per l’udienza di convalida dello sfratto.
  5. All’udienza di convalida dello sfratto il giudice può, nel caso l’inquilino morosi si presenti in udienza e si opponga allo sfratto, concedere il termine di grazia o fissare una seconda udienza per dar modo all’inquilino di pagare il suo debito. Se invece l’inquilino non si oppone o non si presenta all’udienza il giudice convalida lo sfratto e fissa la data di rilascio dell’appartamento.
  6. La convalida di sfratto viene notificata all’inquilino da un ufficiale giudiziario.
  7. Nel caso l’inquilino moroso non lasci la casa alla data fissata dal giudice, gli viene notificato l’atto di precetto. Con questo atto si informa l’inquilino che se entro 10/15 giorni non libera l’immobile si procederà con l’esecuzione forzata alla presenza dell’ufficiale giudiziario.
  8. Se a questa data l’inquilino non lascia l’immobile e non si fa trovare in casa l’ufficiale giudiziario gli notifica il preavviso di rilascio, ovvero gli comunica la data in cui si recherà nell’immobile col fabbro per cambiare le serrature e far sgomberare la casa.

Solo a questo punto potrai rientrare in possesso della tua casa. Come vedi la procedura è lunga ed articolata, ma se vuoi sfrattare l’inquilino moroso è l’unica da seguire.

Se ti stai chiedendo quale sia il tribunale competente per questa procedura, quello della provincia dove tu sei residente, quella di residenza dell’inquilino o quella in cui è ubicato l’immobile trovi la risposta sempre nel contratto.

Uno degli articoli finali del contratto riporta:

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati.”

Pertanto il tribunale competente in caso di sfratto è quello in cui si trova l’immobile.

Diritti dell’inquilino in caso di sfratto

Ebbene sì, anche se può sembrarti strano, anche un inquilino moroso ha dei diritti.

Partiamo dal presupposto che nella stragrande maggioranza dei casi un inquilino diventa moroso perché non riesce più a pagare l’affitto e non perché non vuole. Si, ci sono anche i casi in cui il conduttore parte già con l’intenzione di truffare il locatore ma sono una minima parte.

L’inquilino in udienza per la convalida dello sfratto può:

  • non comparire;
  • opporsi allo sfratto adducendo le sue motivazioni;
  • sanare il suo debito davanti al giudice;
  • chiedere i termini di grazia per sanare il debito, ovvero chiedere un pagamento dilazionato del suo debito. In questo caso il giudice concede il pagamento dilazionato e fissa un udienza a fine del pagamento per verificare che la dilazione sia stata rispettata ed il debito sanato.

Il conduttore può opporsi allo sfratto nel caso abbia già sanato la sua posizione debitoria prima dell’udienza. Ad esempio, se è creditore nei confronti del locatore ma quest’ultimo non gli vuole riconoscere il credito, se la cifra richiesta non è esatta e se la procedura di sfratto non è stata eseguita in modo corretto.

Inoltre ti ricordo che fino a che l’ufficiale giudiziario non sgombera l’immobile facendo un inventario di tutte le sue cose e le trasferisce in un deposito appropriato, e non cambia la serratura della casa, l’inquilino moroso mantiene tutti i diritti di uso e abitazione dell’appartamento sanciti dal contratto.

Cosa accade se l’inquilino sana la sua posizione

Se l’inquilino sana la sua posizione, pagando tutti gli affitti e le spese condominiali arretrati nonché gli interessi di mora previsti per legge, la sua posizione torna ad essere regolare e la morosità cancellata.

Ciò vuol dire che può continuare ad abitare l’immobile e il contratto di locazione prosegue con tutti i suoi diritti e i suoi doveri.

Anche per oggi è tutto, i miei consigli si fermano qui. Spero di aver dato risposta a tutti i tuoi dubbi in merito. Nel caso tu avessi domande a cui non ho dato risposta non esitare a contattarmi. Se vuoi aggiungere informazioni, o raccontarmi la tua esperienza in merito, lascia un tuo commento.

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